Vastauksia Östersundomin yhteiseen yleiskaavan liittyviin kysymyksiin kaavaehdotusvaiheessa. Ehdota kysymystä: ksv.viestinta@hel.fi

Yleiskaava ja kaavamerkinnät

Rakentaminen ja kiinteistöt

Aikataulu ja asemakaavoitus

Millä tarkkuudella yleiskaavaa tulee lukea? Mitä kaavamerkinnät tarkoittavat kiinteistön omistajille?

Yleiskaava on nimensä mukaisesti yleispiirteinen kaava, jossa esitetään alueiden pääkäyttötarkoitus ja liikenneverkon periaatteet. Yleiskaavan rajaukset ovat siten suuntaa-antavia. Yleiskaavassa esitetyt maankäyttöratkaisut täsmentyvät tarkemmaksi asemakaavoituksessa. Asemakaavan rajaukset voivat poiketa selvästikin yleiskaavasta esim. maasto-olosuhteiden, tarkempien katulinjausten tai virkistysalueiden tarpeen vuoksi.

Yleiskaavan yleispiirteisyys tarkoittaa käytännössä esimerkiksi sitä, että tielinjaukset ja kevyen liikenteen reitit ovat enemmänkin yhteystarpeita eli suuntaa-antavia ja ohjeellisia linjauksia. Katujen tarkka sijainti ja leveys suunnitellaan vasta asemakaavoituksessa ja muun yksityiskohtaisen suunnittelun yhteydessä.

Yleiskaavassa pääkäyttötarkoitukseltaan esimerkiksi pientalovaltaiseksi osoitettu alueenosa sisältää myös mm. osa-alueen sisäiset puistot, virkistys- ja katualueet. Yleiskaavan rakentamisalueenmerkintä ei siis tarkoita sitä, että kaikki sen alla olevat maat olisivat tulevaa tonttimaata.

Yleiskaavan tulkinnassa auttaa sen laatimismittakaavan muistaminen: Östersundomin yhteinen yleiskaava laaditaan mittakaavassa 1:10 000 eli 1 cm kaavakartalla vastaa 100 metriä luonnossa.

Miksi alueelle on myönnetty rakennuslupia sellaisille paikoille, joiden ylitse kulkee kaavaehdotuksessa esimerkiksi metro tai tie?

Suurin osa myönnetyistä luvista on myönnetty aikana, jolloin metro- tai tielinjauksista ei ole ollut tietoa. Toisaalta metron ja teiden linjaukset ovat yleiskaavaehdotuksessa likimääräiset ja niiden sijainti voi työn edetessä vielä muuttua ja tarkentua. Lopulliset linjaukset tarkentuvat vasta asemakaavavaiheessa.

Rakennuslupia koskevissa asioissa, epäselvyyksissä ja lupien myöntämisen syiden selvittämiseksi kannattaa ottaa yhteyttä kunnan lupaviranomaisiin.

Tuoko yleiskaava rakennusoikeutta?

Yleiskaava ei itsessään tuo rakennusoikeutta, vaan kiinteistökohtaiset rakennusoikeudet määritellään tarkemmin vasta asemakaavassa.

Kuinka yleiskaavoituksessa toteutuu asukkaiden tasavertaisuusperiaate?

Lähtökohtaisesti yleiskaavatyössä pyritään ennen kaikkea kokonaisuuden kannalta toimivaan ja tarkoituksenmukaiseen kaavaratkaisuun, jossa toteutuvat kaavatyölle asetetut tavoitteet suunnittelualueen kokonaisuuden kannalta parhaalla mahdollisella tavalla. Yksittäisen kiinteistön näkökulmasta kaavaratkaisuun vaikuttaa edellä mainituissa puitteissa kiinteistön sijainti ja ympäristötekijät (esim. mahdolliset luontoarvot ja rakentamiskelpoisuus). Yleiskaavatyön yhteydessä ei siten voida varsinaisesti puhua yhdenvertaisuusperiaatteesta.

Sipoon kunnan harjoittama maapolitiikka perustuu kunnanvaltuuston hyväksymään maapoliittiseen ohjelmaan. Kunta käyttää yhtenäistä linjaa alueen maanhankinnassa. Sipoon maapoliittisen ohjelman mukaisesti kunta asemakaavoittaa lähtökohtaisesti vain omistamiaan maita. Maapoliittinen ohjelma sallii kuitenkin kaikkien maapoliittisten keinojen käytön alueita kehitettäessä.

Helsinki on pääosin kaavoittanut omistamiaan maita, koska kaupunki on niin suuri maanomistaja.  Vantaa kaavoittaa ensisijaisesti omistamiaan maita ja myös maankäyttösopimuksin yksityisen omistamia maita.

Lue lisää: Missä järjestyksessä alue asemakaavoitetaan? Kaavoittaako kunta yksityisten maata?

Mitä kaava määrää maa-ainesten käsittely- ja loppusijoituspaikoista? Kuinka asiasta päätetään?
Yleiskaavaehdotukseen on merkitty kolme vaihtoehtoista sijoituspaikkaa maamassojen käsittely- ja loppusijoitusalueeksi: Hältinginträskin eteläpuolella, Degermossassa Långkärrsbergetin alueella sekä Norrbergetissä. Jatkosuunnittelun ja ympäristövaikutusten arvioinnin perusteella niistä valitaan yksi. Lisätietoa:

Mitkä ovat Natura-arvioinnin tulokset ja miten prosessi etenee?

Yleiskaavaehdotuksesta tehdyn Natura-arvioinnin (10.10.2014, pdf) mukaan Mustavuoren lehto ja Östersundomin lintuvedet -alueella yleiskaavan vaikutukset luontotyyppeihin eivät todennäköisesti ole merkittäviä, kun tietyt lieventämistoimet toteutetaan, eikä Natura-alueen eheys kärsi. Linnuston kannalta tarkasteltuna Natura-alueen eheys kärsii ja välillisiä vaikutuksia aiheutuu siinä määrin, että merkittävän haitan kynnys ylittyy linnuston osalta pyyn, kehrääjän ja ruisrääkän kohdalla.

Sipoonkorven Natura-alueeseen kaavalla ei arvioida olevan merkittävästi heikentäviä vaikutuksia. Vaikutukset ovat useimmille suojeltaville luontotyypeille kielteisiä, mutta kokonaisuudessaan tarkasteltuna todennäköisesti melko pienialaisia. Natura-alueen ekologinen rakenne ja toiminta eivät muutu merkittävästi ja alueen eheyteen vaikutukset jäävät korkeintaan kohtalaisen kielteiseksi.

Natura-arvioinnista on pyydetty luonnonsuojelulain mukainen lausunto Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta ja niiltä, joiden hallinnassa luonnonsuojelualue on. Lausuntoaika päättyy 12.6.2015. Vasta lausuntojen jälkeen voidaan päättää siitä, miten asiassa edetään.

Östersundomin kuntien yhteisen yleiskaavan Natura-arviointi aloitettiin vuonna 2011 nähtävillä olleen ensimmäisen yleiskaavaluonnoksen ja valmisteluaineiston pohjalta. Kaavavaihtoehtoja vertailtiin Natura-arvioinnin väliraportissa (FCG Oy, 7.2.2012). Arviointiyötä jatkettiin yhdessä kaavasuunnittelun kanssa ja kehitetystä kaavaluonnoksesta valmistui Natura-arviointi (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy 13.3.2013). Kaavaehdotuksen Natura-arvioinnin laati Sito Oy yhdessä Ympäristösuunnittelu Enviro Oy:n kanssa vuonna 2014.

Miksi yleiskaava-alueelle on asetettu rakennuskielto ja toimenpiderajoitus?

Rakennuskielto ja toimenpiderajoitus antavat yleiskaavoittajalle suunnittelurauhan.  Rakennuskiellolla pyritään estämään sellaista rakentamista, joka vaikeuttaa myöhemmän asemakaavan laatimista ja toteuttamista. Tämä on myös maanomistajan etu, koska ”väärään” paikkaan rakennettu ”vääräntyyppisen” asuinrakennuksen arvo saattaa helposti heikentää kiinteistön myyntimahdollisuuksia ja arvoa.

Toimenpiderajoituksella estetään sellaiset toimenpiteet, kuten kaivamis-, louhimis- ja täyttämistyöt sekä puiden kaataminen, jotka vaikeuttavat alueen käyttämistä kaavassa varattuun tarkoitukseen tai turmelevat taajama- tai maisemakuvaa. Harkitsemattomat toimet voivat olla taloudellisesti vahingollisia myös maanomistajan kannalta.

Kuinka kauan rakennuskielto ja toimenpiderajoitus ovat voimassa?

Östersundomin yhteisen yleiskaavan Helsingin alueita koskevaa rakennuskieltoa ja toimenpiderajoitusta jatkettiin kaupunginhallituksen päätöksellä (10.6.2013) viidellä vuodella. Kielto on voimassa Östersundomin alueella Salmenkallion ja Talosaaren sekä Karhusaaren, Ultunan ja Östersundomin kaupunginosissa. Kartta ja lisätietoa

Östersundomin yhteisen yleiskaavan Sipoon alueita (Majvik ja Granö) koskeva rakennuskielto ja toimenpiderajoitus ovat kunnanhallituksen päätöksellä (1.3.2011 § 77) voimassa 31.12.2015 asti. Rakennuskielto ja toimenpiderajoitus päättyvät ennen asetettua määräaikaa, jos yleiskaava tulee sitä ennen lainvoimaiseksi. Vantaan alue ei ole rakennuskiellossa.

Kunta voi tarvittaessa kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi pidentää rakennuskieltoaikaa enintään viidellä vuodella, ja elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) kunnan hakemuksesta erityisestä syystä sen jälkeen vielä enintään viidellä vuodella (MRL 38 §).

Mitä rakennuskiellon aikana saa tehdä alueella? Voinko hakea rakennuslupaa?

Lähes koko yleiskaava-alueella on voimassa rakennuskielto ja toimenpiderajoitus. Lähtökohtaisesti rakennuskiellon aikana kaikki rakentaminen on kiellettyä ja luvan hakeminen edellyttää rakennuskiellosta tai toimenpiderajoituksesta poikkeamista. Vastausta päivitetään. Lisätietoa Östersundom-projektista.

Mitä kaava tarkoittaa kiinteistöverojen kannalta?

Kiinteistövero on maan ja sillä olevien rakennusten arvoon perustuva vero, jonka kiinteistön omistaja maksaa vuosittain tontin tai tilan sijaintikunnalle. Jo rakennetusta rakennuspaikasta maksetaan aina kiinteistövero.

Yleiskaava tuo kiinteistöveron piiriin lisäksi sellaiset rakentamattomat kiinteistöt, joiden koko on alle 2 hehtaaria ja jotka on yleiskaavassa merkitty rakennettaviksi alueiksi.

Sipoossa maan verotusarvo määritetään ns. karttahinnan mukaan, joka asemakaavoittamattomilla alueilla on 6 €/ m2.

Aikooko kunta lunastaa kiinteistöjä alueelta? Kuinka lunastettavien alueiden hinta määräytyy?

Ennen kuin alueelle on laadittu asemakaavaa kunta voi hakea ympäristöministeriöstä lunastuslupaa. Pääsääntöisesti kunta kuitenkin pyrkii ostamaan tarvittavat maa-alueet vapaaehtoisilla kaupoilla. Mikäli kauppaneuvotteluissa ei päästä sopuun kunta voi hakea lunastuslupaa. Lunastuskorvauksen määrittää lunastustoimikunta (toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä), ei siis kunta. Hinta määritetään ns. käyvän arvon periaatteella, joka perustuu alueella tehtyihin vertailukauppoihin. Mikäli alueella ei ole asemakaavaa eikä rakennuksia, lunastuskorvaus perustuu ns. raakamaan hintaan. Rakennusten arvo määritetään erikseen.

Mitä tarkoittaa raakamaa?

Raakamaalla (jota kutsutaan myös odotusarvomaaksi) tarkoitetaan sellaista asemakaavoittamatonta aluetta, jolla on tuleviin rakentamismahdollisuuksiin perustuvaa maa- ja metsätalousmaan ylittävää odotusarvoa. Raakamaan arvo riippuu pääosin maan sijainnista, rakennettavuudesta, rakentamisodotusten realistisuudesta ja realistisesta toteuttamisaikataulusta.

Mikä on alueen toteutusaikataulu? Missä järjestyksessä alue asemakaavoitetaan ja rakennetaan?

Alueen toteuttaminen vastaa keskisuuren suomalaisen kaupungin rakentamista. Rakentaminen kestää vuosikymmeniä ja yleiskaavan tulee joustaa tulevaisuudessa eteen tulevien tarpeiden mukaan.

Alueen asemakaavoitus tullaan tekemään vaiheittain osa-alue kerrallaan. Asemakaavoitus voidaan käynnistää yleiskaavan valmistuttua, mutta keskeisillä alueilla toteutusaikataulu on sidoksissa alueelle tulevan raideliikenneratkaisun toteuttamispäätökseen.

alustava_aikatauluarvio_suunnittelu

 

alustava_aikatauluarvio_rakentaminen

Alustava suunnittelun ja rakentamisen aikatauluarvio Yhteinen Östersundom -julkaisussa (pdf)

Kaavoittaako kunta yksityisten maata?
Kuntien maapoliittisten linjausten mukaan asemakaavoja laaditaan ensisijaisesti kunnan omistamille maille. Yleiskaavoitusvaiheessa kunta neuvottelee keskeisillä alueilla maan ostosta raakamaahintaan (raakamaalla tarkoitetaan asemakaavoittamatonta maata). Raakamaan hinnassa ei huomioida yleiskaavoituksen tuomaa arvon nousua (Lunastuslaki 31 § ja 32 §).

Kunnan ja yksityisen maanomistajan välisiä maankäyttösopimuksia voidaan tehdä poikkeustapauksissa, mikäli ne ovat kunnan edun mukaisia. Pääasiassa maankäyttösopimuksia käytetään vain jo asemakaavoitetuilla alueilla, mutta niitä voidaan käyttää joissain tapauksissa myös asemakaavoittamattomilla alueilla. Varsinainen maankäyttösopimus, jolla sovitaan asemakaavan toteuttamisen aiheuttamista korvauksista, tehdään yleensä kaavaehdotusvaiheessa.

Miksi yleiskaavaehdotukseen liittyvässä havainnekuvassa tontilleni on piirretty uusia taloja ja katuja. Rakennetaanko alue kuvan mukaisesti?

Kaavaehdotuksen liitemateriaaliin sisältyy viitteellinen havainnekuva (pdf) yleiskaavan toteutumisesta kaava-alueella. Kuva on yksi mahdollinen tulkinta siitä, mitä yleiskaavaehdotuksen toteutuminen voisi käytännössä tarkoittaa. Tarkoituksena on havainnollistaa alueen mittakaavaa, korttelirakennetta, viheralueiden ja rakennettujen alueiden suhdetta sekä tuoda esille pienipiirteisen kaupunkipientaloista koostuvan kaupungin ja kaupunginosien luonnetta.

Havainnekuvassa on esitetty näennäisen tarkasti katulinjauksia, kortteleita, viheralueita, puistoja ja yksittäisiä rakennuksiakin. Käytännössä mitään kuvassa esitettyä kaupunginosaa, puhumattakaan tonttikohtaisista ratkaisuista, ei ole suunniteltu tarkasti ja paikallisia olosuhteita huomioiden.

Yksityiskohtainen suunnittelu tehdään myöhemmin osayleiskaavojen ja asemaakaavoituksen keinoin yhteistyössä maanomistajien kanssa. Rakentaminen ja rakentamisen määrä yksityisomistuksessa olevalle maalle ja tonteille on aina maanomistajan omassa harkinnassa.

Östersundom-projektissa toivomme, että havainnekuvan pohjalta on kuitenkin suurimittakaavaiseen yleiskaavakarttaan verrattuna helpompi saada mielikuva alueen mittakaavasta, rakentamistavoitteista sekä jatkaa vuoropuhelua kaupunkirakenteen tavoitteista ja paikallisten rakentamisalueiden luonteesta.

Alueen suunnittelu ja rakentaminen tulee kestämään useita vuosikymmeniä. Havainnekuva tulee muuttumaan käytännössä kaikilta osin yleiskaavaehdotuksen, osayleiskaavojen, asemakaavojen, viheraluesuunnitelmien sekä alue- ja tonttikohtaisen hankkeiden myötä. Havainnekuvasta voi mieluusti keskustella arkkitehti Sakari Pulkkisen kanssa, p. 09 310 37276.

Mistä saan lisätietoa?

Helsingin, Sipoon ja Vantaan suunnittelijoiden sekä muiden asiantuntijoiden tiedot löytyvät Yhteystiedot-sivulta.

Kaavaluonnosvaiheessa esitettyjen mielipiteiden vastaukset löytyvät kootusti vuorovaikutusraportista (pdf).